Компания: WeWork
Основатели: Адам Нойманн, Мигель Маккелви
Дата основания: 2010, Нью-Йорк
Привлечено инвестиций: свыше $12 млрд (акционерный и долговой капитал)
Пиковая оценка: $47 млрд (январь 2019)
IPO: подана заявка 14 августа 2019, отозвана 30 сентября 2019
SPAC-выход: 20–21 октября 2021, старт торгов на NYSE при капитализации $9,33 млрд
Банкротство: ноябрь 2023, $19 млрд долга
Обвал оценки: с $47 млрд до менее $8 млрд за 6 недель; до $270 млн к августу 2023

WeWork называли самым дорогим стартапом мира. Она арендовала офисные здания на 10–15 лет и пересдавала места коворкинга помесячно — обычный посреднический бизнес по субаренде недвижимости. Благодаря одному основателю с почти религиозным даром убеждения инвесторов компанию оценили не как арендодателя, а как технологическую платформу, меняющую будущее труда. Когда в 2019 году компания попыталась выйти на биржу, инвесторам впервые показали её реальные финансовые документы — и за шесть недель оценка рухнула с $47 млрд до менее $8 млрд.

Это разбор того, как компания с работающей идеей и настоящими клиентами была почти уничтожена структурой сделки, придуманной для того, чтобы скрыть, а не решить фундаментальную проблему бизнеса.

2010 год — Адам Нойманн и Мигель Маккелви открывают первый коворкинг WeWork в Нью-Йорке. Идея простая: снять офисное здание, поделить на пространства, сдавать фрилансерам и стартапам, которым не нужен традиционный многолетний договор аренды.

К 2017 году SoftBank Vision Fund входит в капитал компании при оценке $20 млрд. В январе 2019 года SoftBank добавляет ещё $2 млрд, поднимая оценку до $47 млрд — сумма, которая станет якорем для будущего IPO и главной проблемой компании.

14 августа 2019 года WeWork, к тому моменту переименованная в The We Company, подаёт документы на IPO (форма S-1) с заявленной оценкой $47 млрд. Это первый момент, когда широкая публика видит реальную финансовую картину компании. Реакция рынка обрушивает маркетируемую оценку до менее $10 млрд ещё до начала роуд-шоу.

24 сентября 2019 года под давлением совета директоров и инвесторов Адам Нойманн уходит с поста CEO. 30 сентября компания официально отзывает заявку на IPO. 23 октября 2019 года SoftBank проводит спасательную сделку на $9,5 млрд, оценивая компанию менее чем в $8 млрд — дисконт 83% к пиковой оценке — и получает около 80% акций компании.

20 октября 2021 года WeWork всё же выходит на биржу — не через классическое IPO, а через SPAC-слияние с BowX Acquisition Corp. Торги на NYSE стартуют на следующий день, 21 октября, компания открывается с капитализацией $9,33 млрд — уже в 5 раз ниже пика 2019 года. В ноябре 2023 года компания подаёт на банкротство по Главе 11 с долгом $19 млрд, затрагивающим 777 локаций по всему миру. Акции к тому моменту обвалились более чем на 99% с момента SPAC-выхода, а оценка компании к августу 2023 года падала до $270 млн — то есть почти до нуля относительно пиковых $47 млрд. В апреле 2024 года заключена сделка о реструктуризации с кредиторами, контроль переходит к Yardi Systems (60%), хедж-фондам (20%) и SoftBank (20%), новым CEO становится Джон Сантора.

В основе структуры WeWork лежал фундаментальный перекос, который компания годами скрывала за красивой историей о «сообществе» и «будущем труда».

Компания подписывала долгосрочные договоры аренды офисных зданий — часто на 10–15 лет. По разным источникам, будущие обязательства по этим договорам оценивались в диапазоне от $17,9 млрд (по состоянию на июнь 2019 года) до $47 млрд (по расчётам аналитиков на весь портфель обязательств) — методология подсчёта в источниках расходится, но направление проблемы одно: компания пересдавала это пространство клиентам на месячной или годовой основе, а значит при любом экономическом спаде расходы оставались фиксированными, а доходы — нет.

Цифры убытков ускорялись, а не сокращались. По данным утечки в Financial Times, в 2017 году компания потеряла $883 млн при выручке $886 млн (другой источник, ссылаясь на отчёт WSJ, называет иные цифры за близкий период — выручку $866 млн и убыток $933 млн). В 2018-м, согласно данным, раскрытым в S-1, — $1,9 млрд убытка на $1,8 млрд выручки, то есть компания теряла два доллара на каждый заработанный. В первой половине 2019 года — ещё $904 млн убытка на $1,54 млрд выручки. Внятного плана выхода на прибыльность в документах для инвесторов не было.

Чтобы скрыть масштаб убытков, компания изобрела собственный финансовый показатель — «Community Adjusted EBITDA». Из стандартного EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации) WeWork дополнительно вычитала базовые операционные расходы: маркетинг, общие и административные затраты, расходы на дизайн и разработку.

По этой метрике в 2017 году компания показывала «прибыль» в $233 млн — при том что по обычным стандартам бухгалтерского учёта тот же период был убыточным на сотни миллионов. Финансовый аналитик, специализирующийся на облигационных рынках, публично заявил, что никогда в жизни не видел подобной формулировки метрики. Financial Times позже назвала её «самой печально известной финансовой метрикой поколения».

Метрика стала символом более широкой проблемы: инвесторам предлагали оценивать компанию не по тому, сколько денег она реально зарабатывает, а по тому, сколько она могла бы зарабатывать в гипотетическом мире без операционных расходов.

S-1 вскрыл ещё одну проблему — переплетение личных финансовых интересов основателя с интересами компании. Нойманн владел долями в четырёх зданиях, которые WeWork затем арендовала как арендатор, то есть он одновременно был по разные стороны сделки, получая арендную плату от собственной компании. Он также брал у компании личные займы по заниженным ставкам.

Отдельный сюжет — товарный знак. Нойманн и Маккелви через инвестиционную структуру We Holdings LLC владели правами на название «We» и в июле 2019 года, в рамках реорганизации компании в холдинговую структуру, продали лицензию на него собственной компании за $5,9 млн. Профессор маркетинга Скотт Гэллоуэй из NYU публично назвал ситуацию доведённой до абсурда — основатель и крупнейший акционер компании продал ей права на имя, почти идентичное имени самой компании. После волны критики WeWork 4 сентября 2019 года подала исправленную версию S-1, где сообщила: сделка была расторгнута «по инициативе Адама», а партнёрские доли — возвращены компании.

По оценке одного из более поздних разборов, ещё до всей этой истории Нойманн успел продать акций компании на сумму около $700 млн до IPO — то есть лично вывел деньги из бизнеса в тот период, когда сотрудники держали опционы, стремительно терявшие ценность.

Хронология обвала стоит того, чтобы её увидеть отдельно:
14 августа компания подаёт S-1 при оценке $47 млрд. В последующие дни пресса и аналитики разбирают документ построчно — community-adjusted EBITDA, самодилинг, разрыв между долгосрочными обязательствами и краткосрочной выручкой. Маркетируемая оценка на роуд-шоу падает ниже $10 млрд — банки-андеррайтеры не могут найти институциональных покупателей даже близко к первоначальной цене.
24 сентября совет директоров вынуждает Нойманна уйти с поста CEO.
30 сентября компания официально отзывает заявку на IPO.
23 октября SoftBank закрывает спасительную сделку, обесценивающую компанию на 83% к пиковой отметке.

За этот же период последовали тысячи увольнений сотрудников — компания, которая ещё недавно расширялась в десятки стран, за несколько месяцев перешла в режим выживания.

Отдельного внимания заслуживает то, как закончилась история для самого основателя на фоне того, что происходило с компанией и её сотрудниками. По подтверждённым данным, пакет условий ухода Нойманна включал три задокументированных компонента: $185 млн по соглашению о неконкуренции, $106 млн расчёта по урегулированию и $578 млн, полученных за акции, выкупленные у него SoftBank — в сумме почти $869 млн только по этим трём статьям. Основатель компании, обвалившей 83% своей стоимости и уволившей тысячи людей, лично вышел из ситуации с состоянием в сотни миллионов долларов — сигнал, который многие в индустрии восприняли как символ того, что было не так со всей структурой сделки с самого начала.

Показательна и более поздняя реакция главы SoftBank Масаёси Сона, который публично назвал своё решение вложиться в WeWork «глупым» и был вынужден резко переоценить компанию вниз уже в 2020 году.

WeWork не проиграла, потому что идея коворкинга была плохой. Сегодня, спустя два года после банкротства, компания достигла операционной прибыльности и попала в список самых влиятельных компаний года по версии TIME — под новым руководством её называют примером «мастерского разворота». Провал 2019 года не был приговором идее. Он был следствием того, что структуру вокруг работающей идеи построили так, чтобы скрывать реальность, а не подстраиваться под неё — и в момент, когда скрывать стало невозможно, вся конструкция обрушилась за шесть недель. Компании потребовалось четыре года и полная смена контроля, чтобы построить то, чем она могла бы быть с самого начала.